Tout comme dans le secteur du logement locatif, la loi Pinel modifie en de nombreux points le régime des baux commerciaux. Cette réforme vise à augmenter la protection des locataires tout en préservant son objectif principal : maintenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire français. Elle est applicable depuis les mois de juin et septembre 2014 selon les dispositions.
Les bailleurs craignent que la rentabilité de leurs investissements locatifs soit amoindrie mais quels sont les principaux impacts de la loi Pinel pour les baux commerciaux en 2015 ?
L’état des lieux désormais obligatoire
Afin d’éviter tout contentieux entre le locataire et le bailleur, un état des lieux doit être établi à chaque entrée et sortie. S’il y a désaccord, un huissier de justice devra être mandaté pour établir le document. Les frais de cette intervention seront partagés entre les parties.
Donner congés au locataire par courrier recommandé
Dans le but de rendre la procédure moins onéreuse pour le bailleur, il est maintenant possible de mettre fin au bail par simple lettre recommandée avec accusé de réception. Grâce à la loi Pinel il n’est plus obligatoire de passer par un huissier.
Le droit de donner congés ne peut plus être contourné
Jusqu’ici, certains bailleurs souvent institutionnels, obligeaient souvent leurs locataires à s’engager pour plus de trois ans en leur promettant de réduire le loyer. Mais ce dernier pouvant être augmenté à la fin de la première période triennale, les locataires risquaient de ne plus pouvoir le supporter financièrement. Aujourd’hui le droit du locataire à résilier son bail à la fin de chaque période triennale est incontournable.
Des conditions de cession de bail plus souples
Le transfert ou la cession d’un bail sera plus simple dorénavant. La clause obligeant le cédant à se porter garant solidaire du repreneur est limité et ne peux plus dépasser 3 ans.
Le plafonnement des augmentations de loyer
Aspect sensible de la loi Pinel, la révision des loyers ne pourra plus se baser sur l’indice du coût à la construction ICC. De plus, les augmentations de loyer annuelles sont maintenant limitées et contrôlées pour éviter les abus.
Une meilleure répartition des charges
Les baux commerciaux devront intégrer un inventaire complet des charges en tout genre. Elles seront ensuite réparties entre le bailleur et le locataire en fonction de la surface exploitée. Les impôts facturés au locataire doivent absolument correspondre à la surface exploitée et à une quotepart équitable des parties communes utilisées. Afin de clarifier la division des charges, une liste des charges ne pouvant être imputées à la personne qui loue les locaux a été rédigée et mis à disposition de tous.
Le droit de préemption du locataire
Même s’il demeure de nombreuses exceptions, la loi Pinel étend la possibilité pour le locataire d’acquérir en priorité les locaux qu’il occupe à des fins commerciales en cas de vente s’il le souhaite.
De nombreux aménagements ont été mis en place concernant le statut du bail commercial grâce à la loi Pinel. Ces dispositions permettent de clarifier diverses situations en protégeant effectivement le locataire de potentielles pressions du bailleur. Mais ce dernier n’est pas en reste car les précisions amenées par cette loi limitent les possibilités de conflits et allègent le coût de certaines procédures.
